大數(shù)據(jù)和人工智能評(píng)估如何改變房地產(chǎn)行業(yè)？

如何最大化房地產(chǎn)投資收益？
     投資核心是低買(mǎi)高賣(mài)，但是對(duì)于喜愛(ài)之物人們往往喪失理智瘋狂出價(jià)，以至于英國(guó)文豪王爾德（O. Wilde）發(fā)出感慨：
     知道所有東西的價(jià)格，但不知道任何東西的價(jià)值。
     現(xiàn)在很多房地產(chǎn)投資者都是憑經(jīng)驗(yàn)，而非通過(guò)科學(xué)的價(jià)值分析進(jìn)行選擇和決策。輕則買(mǎi)貴了，重則會(huì)被嚴(yán)重套牢。
     房地產(chǎn)投資就是買(mǎi)入折價(jià)的房子，或者買(mǎi)入未來(lái)有上漲潛力的房子。買(mǎi)入有良好投資收益比的房子，可以最大化房地產(chǎn)投資收益，同時(shí)獲得三大收益：價(jià)差收益、未來(lái)增值收益、現(xiàn)金流收益。
     那么投資前如何才能確定房屋是折價(jià)的，或者未來(lái)上漲潛力巨大？這時(shí)候就需要對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行專業(yè)分析了。
如何對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行分析？
     房屋價(jià)值分析最核心的技術(shù)是對(duì)價(jià)格的評(píng)估分析，房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即市場(chǎng)比較法、未來(lái)收益法、重置成本法，可以根據(jù)不同房屋特性進(jìn)行選擇應(yīng)用。
01
市場(chǎng)比較法
      指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
      市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。
02
收益法
      指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。
03
成本法
      指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
      成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)的公用建筑也比較適用。
      成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法，其評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。
      成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格。
      應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可分新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法，新開(kāi)發(fā)土地的成本估價(jià)法，舊有房地產(chǎn)的成本估價(jià)法三種方法。此外，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)因素將會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生影響，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意從市場(chǎng)角度看成本法的評(píng)估問(wèn)題。
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